Как только инвестор принимает принципиальное решение вывести капитал в «бетон», перед ним встает второй, не менее сложный выбор: локация. В контексте Грузии это всегда дуэль двух гигантов — курортного Батуми и столичного Тбилиси. Оба города предлагают отличные возможности, но работают они по совершенно разным экономическим моделям.
Чтобы сделать правильный выбор, нужно вернуться к вашим финансовым целям. В статье “Куда вложить деньги в 2026 году” сравнение показало, что недвижимость в любом случае выигрывает у банковских вкладов по доходности. Однако внутри самого рынка недвижимости разница между стратегиями может достигать существенных значений в зависимости от того, что вам важнее: максимальный пиковый заработок или спокойная стабильность.
Батуми: Охота за сверхприбылью
Батуми — это территория агрессивной доходности и сезонных колебаний. Это выбор для тех, кто хочет «выжать» из квадратного метра максимум.
- Сезонный фактор: Главный драйвер — море. С мая по октябрь город заполнен туристами. Цены на посуточную аренду взлетают до уровня европейских курортов. В удачных локациях (первая линия, вид на море) загрузка достигает 90%.
- Окупаемость: За счет высоких чеков в сезон, годовая доходность (ROI) может достигать 12-15%, что позволяет окупить вложения за 6-7 лет.
- Риски: Зимой спрос резко падает. Если объект не находится в комплексе с развитой круглогодичной инфраструктурой (казино, SPA, конференц-залы), возможны месяцы простоя.
Тбилиси: Стратегия «Рантье»
Столица Грузии предлагает более консервативный, но предсказуемый сценарий. Тбилиси не засыпает на зиму — это политический, экономический и культурный центр страны.
- Стабильный спрос: Ваша целевая аудитория — это не туристы с рюкзаками, а экспаты, «цифровые кочевники» (IT-специалисты), студенты международных вузов и дипломаты. Договоры аренды здесь заключаются обычно на срок от 6 до 12 месяцев.
- Уверенность: Вы точно знаете, сколько получите в следующем месяце. Колебания цены зависят от макроэкономики, а не от погоды за окном. Средняя доходность держится на уровне 8-10% годовых.
- Ликвидность жилья: Вторичный рынок Тбилиси очень активен. Квартиру в спальном районе (Сабуртало, Глдани) всегда легко продать местным жителям, тогда как апартаменты в Батуми ориентированы преимущественно на внешнего инвестора.
Резюме. Выбирайте Батуми, если вы готовы к рискам ради высокой сезонной маржи и рассматриваете покупку в брендовом апарт-отеле под управлением международной сети. Выбирайте Тбилиси, если ваша цель — классический пассивный доход без провалов в «низкий сезон» и максимальная ликвидность актива для быстрой перепродажи в будущем.